空室対策

POINT1対策前の状況

県外にお住いのオーナー様で、管理はお知り合いの方に依頼。
どのように管理を行えばいいのか分からず、近所の不動産業者に仲介の依頼を行うのみ。

新築の間は満室を維持していたが、築年数が経過するとともに空室が増え、当社がお預かりした時点では10室中8室が空室。

POINT2当社で感じた問題点

バランス釜はシャワーが弱く、
また沸き上がりの時間もかかり、不人気である。

1. アパート周辺が汚れていた。
   周辺の清掃はほぼされておらず、雑草やクモの巣がたくさんあった。
   外壁も劣化してきていた。
   自転車置き場がなく、敷地のあちこちに自転車が置いてあった。
2. 退去後のリフォームがされていなかった。
   リフォーム代の節約のため、次の入居者が決まってから、畳の表替えや掃除を行っていた。
3. 室内は和室。
4. エアコンが設置されていない。
5. 1階の部屋の前にプライバシーを守るベランダなどがない。
6. 浴室はバランス釜を使用していた。
7. 不動産業者への募集依頼の方法もあまり適切ではなかった。
8. 家賃設定が周囲の相場よりかなりかけ離れていた。

POINT3提案した改善案

1. 建物周辺の清掃、雑草を刈る。
   後ろの山の影響で敷地内に雑草が生えやすくなっていたため雑草防除シートを敷き込み、その上から砂利を厚めに敷き込む。
   予算が合えば外壁塗装を行う。
   自転車置き場を設置する。
   定期的に巡回清掃を行う。
2. 募集前に畳の表替え、清掃を実施し、内覧して頂く。
3. 室内は随時、2部屋くらいずつ畳からフローリングへリフォームする。
4. 入居が決まった部屋から全室にエアコンを設置する。
5. プライバシーを守るため、1階の部屋の前に生け垣を設ける。
6. プロパン業者へ交渉し、バランス釜から給湯式に施工工事を依頼する。
7. 仙台市内の不動産会社に、積極的に募集を働きかける。
   当社が管理を受け、上記の手配、監督を行う。
8. 家賃は、周囲の相場と合わせる。

POINT4対策に要した概算費用

1. 雑草刈り・粗大ゴミ処分：4万
2. 敷地内除草シート・砂利敷き：15万
3. 生け垣工事：4万
4. 駐輪場工事：15万
5. 室内フローリング工事（1室当り）： 11万
6. エアコン工事（1室当り）：6.5万
7. 給湯設備工事（ガス会社のサービス）：無料
8. 外壁塗装：85万

POINT1対策前の状況

オーナー様直接管理。
地下鉄より徒歩5分、周囲には大学や専門学校がたくさんある。
官庁街やオフィス街も徒歩圏内。
築15年程までは満室を維持していたが、徐々に空室が増えていき、埋まることなく10室中8室が空室。

POINT2当社で感じた問題点

今の部屋探しの若者は 90%以上が、洋室（フローリング）を希望している。

1. 前の建物の日陰になってしまうため日当たりが悪く、夜は通路も真っ暗になる。
2. 植木の手入れがされていない。
3. 室内は和室。
4. エアコンが設置されていない。
5. 浴室はバランス釜を使用していた。
6. 1階の部屋の前にプライバシーを守るベランダなどがない。
7. 放置自転車や廃車、雑草などが目立つ。
8. いくつかの不動産会社に客付けを依頼していた。
9. 家賃設定が周囲の相場よりかなりかけ離れていた。

POINT3提案した改善案

1. 室内にLEDライトを設置し、通路にも人が近づくと点灯する照明器具を取り付ける。
2. 大きな木の剪定、伐採を行う。
3. 畳をフローリングへリフォームする。
4. エアコンを設置する。
5. バランス釜から給湯式に施工、それに伴いスペースが空くので大型の浴槽へ交換。
6. 1階の前面に門扉を設置。
7. 放置自転車や廃車の処分。
8. 当社が管理を受け、上記の手配、監督を行う。
9. 家賃は、周囲の相場と合わせる。

POINT4対策に要した概算費用

1. 植栽伐採・剪定：4万
2. 敷地内 砂利敷き：7万
3. 1階南側 門扉工事：5万
4. 室内フローリング工事（1室当り）：12万
5. エアコン工事（1室当り）： 6.5万
6. 給湯設備工事（ガス会社のサービス）：無料
7. 廃棄自動車・廃棄自転車処分：8万
8. アパート通路側 関知式照明器具（電源工事含む）：2万

POINT1対策前の状況

オーナー様がご使用していたお部屋を、お仕事の関係で仙台を離れるため賃貸に出すことになった物件。
人気エリアの分譲マンション。
全体で15.7㎡。(室内は約4畳半)
3年間空室が続いている。

POINT2当社で感じた問題点

1. 室内が狭い物件だったが、なんの工夫もされていなかった。
2. 壁クロスなどの汚れが目立つ。
3. エアコンが設置されていない。
4. どのように生活をするか内覧の時に想像がしにくい。

POINT3提案した改善案

1. 室内にたくさんの収納を取り付ける。
   コーナーにステンレス棒を取り付ける。
   玄関から室内に入る壁面にフックを取り付ける。
   壁面の上部、キッチン、洗濯機置き場に棚を取り付ける。
   必要な時以外は折りたためるテーブルをキッチン脇の壁に取り付ける。
   ベッドを設置し、下に大きな収納を2個取り付ける。
   当社が借上げを行い、お客様が借りやすい条件とする。
   (敷礼0円、媒介手数料0円、原状回復費用0円のオール0システム)
2. 壁はベージュの塗り壁にし、温かい雰囲気にする。
3. エアコンを設置する。
4. 大きな姿見やレンタル用の家電、カーテンなどを設置しておく。

• 
  狭すぎるお部屋には、生活できる事を証明する家電やベットなどを設置すると効果的。
• 
  狭い部屋ではこんな場所でも棚を付けて有効活用。

POINT4対策に要した概算費用

1. 大工工事（棚工事、ベット製作、ハンガー、姿見）：23万
2. 室内壁塗装 こて塗り：6万
3. エアコン取り付け工事：6万
4. 室内照明器具：5千円