仙台市内を中心にアパート・マンションなどの不動産管理を行っております。｜株式会社ハートフルハウス

	所在地	仙台市青葉区荒巻本沢	構造	木造 2階建て
	築年	昭和63年1月	間取り	1K×10室（8畳）

POINT1対策前の状況

このアパートのオーナー様は、県外にお住まいの方でアパートの管理はお知り合いの方にお願いしておりました。

お知り合いの方は、アパート管理につきましては素人の方でしたので、どの様に管理を行えば良いか、分からずただ近所の不動産業者に仲介の依頼を行っていただけの様でした。

築の間は比較的満室を維持していたようですが築年数が経過するとともに、空室が増えて当社がお預かりした時点では、10室のうち8室が空室の状態でした。

POINT2当社で感じた問題点。

バランス釜はシャワーが弱く、また沸き上がりの時間もかかり、不人気である。

• 第一印象は、アパート周辺が大変汚れていた。
  アパートの周辺は、ほとんど清掃がされてなく雑草がアパート周辺に伸び放題で、直ぐ裏が山の斜面になっている事もあり、大きなクモの巣が無数にあった。
• 室内は、退去後のリフォームがされていなく、退去したままの汚れた状態で、リフォーム代の節約のため次の入居者が決まってから、畳変えや清掃を行っていたようある。
• 室内は若い人に余り人気のない、和室であった。
• エアコンが設置されていない。
• 1階の部屋の前はプライバシーを守るベランダなどはなく、特に女性には不人気であると思われる。
• 浴室はバランス釜で若い人には不人気である。
• 不動産業者への募集依頼の方法も余り適切では無かった。
• 家賃設定が、周囲の相場よりかなりかけ離れていた。

POINT3ご提案した改善案

• とりあえず建物周囲の清掃を行い、敷地内の粗大ゴミ処分や雑草を刈る。
• 毎週1回、定期的に巡回清掃を行う。
• 室直ぐ後ろの山より沢水がアパート敷地に流れ込み敷地内が常に湿っており雑草が直ぐ生えてくるので、雑草防除シートを敷き込みその上から、砂利を厚めに敷き込む。
• 1階の部屋の前に、プライバシーを守るため、レッドロビンの生け垣を設ける。ベランダはやめる。
• 自転車をおくスペースが無く敷地内のあちこちに自転車がおかれ、景観が良くないので、自転車置き場を設置する。
• 室内は暫時、2部屋位ずつ畳から、洋室のフローリングに改造する。
• 入居が決まった部屋から全室にエアコンを設置する。
• プロパン業者に交渉し、バランス釜から給湯式に改善工事を依頼する。
• 外壁も塗装の痛みが目立ってきているので、予算が合えば外壁塗装を行う。
• 当社が管理委託を受け、上記の手配・監督を行う。
• 家賃は、周囲の相場と合わせる。
• 募集も市内全不動産業者にチラシを配り、積極的に募集を働きかける。
  上記ご提案内容を全て実行する事により、アパートの魅力が大幅にアップし、同時に市内の全不動産業者に、積極的に入居者募集を働きかける事により、1ヶ月で3室、2ヶ月めで2室、4ヶ月めで全室埋める事が出来た。

POINT4対策に要した概算費用

• 雑草刈り・粗大ゴミ処分：4万
• 敷地内除草シート・砂利敷き：15万
• 生け垣工事：4万
• 駐輪場工事：15万
• 室内フローリング工事（1室当り）： 11万
• エアコン工事（1室当り）：6.5万
• 給湯設備工事（ガス会社のサービス）：無料
• 外壁塗装：85万

	所在地	仙台市青葉区木町通	構造	軽量鉄骨造 2階建て
	築年	昭和61年3月	間取り	1K×10室（和6畳）

POINT1対策前の状況

築20年以上経過したこのアパートは、今までオーナー様が管理をされておりました。地下鉄より徒歩5分、周囲は大学や専門学校が沢山あり、また、官庁街やオフィス街も徒歩圏内にあり築後14～15年位は満室を維持していました。4～5年ほど前よりポツポツと空室が増えてき て、なかなか埋まらずとうとう10室のうち8室までもが空いてしまいました。

困り果てたオーナー様が当社にご相談に訪れ管理も含め、全てお願いしたいので何とかしてほしいとのことでした。当社でオーナー様のお話を良くお伺いし検討した結果抜本的なご提案をする事に致しました。

POINT2当社で感じた問題点。

今の部屋探しの若者は 90%以上が、洋室（フローリング）を希望している。

• 日当たりが悪い。建物が東西に長いため南側の空き地が狭く前の建物の日影になり特に1階が日当たりが悪いこと。
• 庭木の手入れがされていない。庭木の手入れが全くされていないため、大きな木が生い茂り、建物全体が暗く尚一層印象を悪くしている。
• 畳の部屋。室内は今人気のない畳の部屋であること。
• エアコンが未設置、現在エアコン設備は必須条件であるが設置されていないこと。
• バランス釜、バランス釜はシャワーの力が弱く沸き上がるまで時間のかかり不人気であること。
• 1階の防犯が心配。1階はベランダもなく外部から容易に侵入することが出来、特に女性は防犯上心配であること。
• 夜間通路が暗い。アパートが敷地の奥にあり夜間アパートまでの通路が真っ暗になり不安である。
• 周囲の汚れ。放置自転車や廃車、雑草などが目に付き汚れが目立つこと。
• 今まで、オーナー様が直接管理していたため、あちこちの不動産業者に客付けを依頼していた。どこの不動産業者も特に自分のところが選任でないため、積極的に募集広告をかける事もなく、徐々に空室が増えてきた。
• 不動産業者から見た場合、オーナー様は素人のため敷金精算や、入居中の修繕など問題が起きた場合、仲介業務以外の余計なトラブルに巻き込まれるのを警戒し、客付けに消極的になっていた。
• 家賃設定が周辺の相場に較べ、不適切になっていた。

POINT3ご提案した改善案

• 植木屋さんを入れ伸び放題の大きな木を伐採または剪定を行う。
• 畳の部屋をフローリングに改造。
• エアコンの設置。
• 風呂釜をバランス釜から給湯式に改造、それに伴い浴槽の横のスペースが空くので浴槽も大型のものに入替。
• 1階の前面に外部の人が出入りできないように門扉を付ける。
• 夜間、通路の照明用に人が近づくと点灯する照明器具を取り付ける。
• アパートまでの通路およびアパート周辺の敷地に砂利を敷き詰め周囲をきれいにする。
• 放置自転車や廃車を処分する。
• 当社で委託管理を受ける事により、募集窓口として積極的に入居者募集の公告を出す。
• 家賃設定が周辺よりかけ離れてしまっているので、相場に合わせ、適正に設定する。

POINT4対策に要した概算費用

• 植栽伐採・剪定：4万
• 敷地内 砂利敷き：7万
• 1階南側 門扉工事：5万
• 室内フローリング工事（1室当り）：12万
• エアコン工事（1室当り）： 6.5万
• 給湯設備工事（ガス会社のサービス）：無料
• 廃棄自動車・廃棄自転車処分：8万
• アパート通路側 関知式照明器具（電源工事含む）：2万

	所在地	仙台市青葉区柏木1丁目	構造	鉄筋コンクリート4階建
	築年	昭和60年	間取り	1K（15.76㎡）

POINT1対策前の状況

このマンションは仙台でも人気エリアの柏木にあり立派な分譲マンションの1室をオーナー様が購入した物です。

当初オーナー様がご使用していましたがお仕事の関係で仙台を離れることになり賃貸に出すことになったものです。 このお部屋は全体で15.7㎡（室内は約4畳半）しかなくベットやテレビ、冷蔵庫などを置くと座る場所がなくなるほど狭いお部屋でした。

また収納もなく小さな靴入れがあるだけでご案内してもお客様がどの様に生活したら良いのか想像が出来ないようでした。

こういったことが原因で3年間も空室が続いてしまった様です。オーナー様が当社を訪れ、いろいろお話しをされましたが何とかこの狭さを解決する方法を考えましょうと言うことで対策を検討することにしました。

POINT2当社で感じた問題点。

• 室内が本当に狭い物件でしたが募集に何の工夫もなかった。
• 管理を委託されていた不動産業者が、募集意欲を失っていた。
• 室内はある程度、きれいになっていたが、壁クロスなど汚れが目立った。
• 室内に当然必要な、エアコンが設置されていなかった。

POINT3ご提案した改善案

解決策の方針として、場所は一等地ですしマンションも分譲マンションの高級な物件ですので、 この狭さでも充分に生活できるということを、効果的にお客様にご提示することとしました。

狭すぎるお部屋には、生活できる事を証明する家電やベットなどを設置すると効果的。

• 室内に収納スペースがないのでコーナーにステンレス棒を取付け、洋服を掛けることが出来る様にする。
• 玄関から室内に入る壁面に洋服掛けのフックを多数取り付ける。ここにも洋服を掛けることが出来る様にする。
• いろいろな物の収納場所として壁面の上部のデットスペースにたくさんの棚を取り付ける。（約20箇所） これにより段ボール箱や様々な物がほとんど棚の上に置ける様にする。
• ミニキッチンの脇の壁に食器が置ける様に幅の狭い棚を3段設け、地震対策として食器が落ちない様にストッパーを取り付ける。
• 洗濯機置き場の上にも幅の違う棚を3段設け洗剤や洗濯物を全て置ける様にする。

狭い部屋ではこんな場所でも棚を付けて有効活用。

• 女性に好まれる大きな姿見を壁面に取り付ける。
• テーブルを置くスペースがないので必要なときだけ使用できる折りたたみ式のテーブルを製作しキッチン脇の壁面に取り付ける。
• 木製のベットを設置しベットの下に大きな収納箱を2個取付け、寝具類が全て収まる様にする。
• 家電類を置いても充分生活できることを証明するために、あらかじめレンタル用の家電を設置してすぐに生活が出来る様にする。家電は冷蔵庫、全自動洗濯機、テレビ、DVD、電子レンジ、クリーナー、電気炊飯器を設置することにする。レンタル料はすべて揃えても3,000円程度なので家賃と一緒に支払ってもらうことにする。
• 壁は雰囲気を出すために塗り壁としベージュ系の柔らかな仕上がりとする。また天井はアジアン風の木のぬくもりを感じさせるものとし全体的に女性が好む暖かい感じに仕上げる。
• レースのカーテンもあらかじめ取付ておき生活感を出す。
• 当社が借り上げを行い、入居者には敷金0円、媒介手数用0円、礼金0円、原状回復費用0円のオール0システムとし、お客様が借りやすい条件とする。

POINT4対策に要した概算費用

• 大工工事（棚工事、ベット製作、ハンガー、姿見）：23万
• 室内壁塗装 こて塗り：6万
• エアコン取り付け工事：6万
• 室内照明器具：5千円

	所在地	仙台市青葉区北山三丁目	構造	木造2階建て
	築年	平成2年3月	間取り	1K（和室6畳）×8室

POINT1対策前の状況

この場所は北山3丁目にあり、仙山線北山駅より3分程度の交通の便の良いところにありましたが、周辺にはアパートが密集し明らかに、アパートの供給過剰地域となっていました。

当社で相談を引き受けた時点では8室のうち、4室が1年以上空室のままで更に2室の退去予定が出ている状況でした。北隣のアパートは10室のうち8室が空室であり、南隣のアパートも半分が空室の状態でした。

アパートは木造6畳のごく普通のアパートであり、特徴としては特になにもありませんでした。

POINT2当社で感じた問題点。

若い人の90%以上が洋室（フローリング）を希望しています。

• アパート全体が定期的な清掃がされておらず、粗大ゴミやチラシなどが散乱していた。
• 管理を委託されていた不動産業者が、募集意欲を失っていた。
• 室内は和室の6畳であり、若い人には不人気であった。
• 浴室はバランス釜でありシャワーが弱いのと沸き上がりに時間がかかるので不人気であった。
• エアコンは最低限必要な設備であるが未設置であった。
• 1階の部屋の前には外部から人が自由に進入する事ができ、防犯上問題があった。特に女性は1階には入る事は期待できなかった。
• 自転車置き場は隣接した土地に設けられていたが、雑草が生い茂り景観が良くなかった。
• 室内リフォームが徹底されていなく、汚れが目立っていた。今のお部屋探しをされる方は沢山の部屋を下見するので、掃除が行き届いていない部屋は敬遠される。
• 家賃設定が周囲の相場より、高いままであった。

POINT3ご提案した改善案

• 1階の部屋の前の通路に、外部から人が出入りできないように入り口に門扉を付ける。
• 室内は和室の6畳から洋室（フローリング）の6畳に順次改造する。
• エアコンを入居者が決まった部屋から全室設置する。
• 浴室は不人気のバランス釜を廃止して、給湯設備に切り替える。
• アパート周囲を毎週1回定期的に巡回清掃を行う。
• 周囲のアパートとの差別化を図るため、レンタルの家電セット（テレビ・DVDデッキ・全自動洗濯機・冷蔵庫・電子レンジ・炊飯ジャー・クリーナー）とあらかじめセットしておく。
• 更に、入居しやすいようにオール0円システム（当社が借り上げし、敷金0円、仲介料0円、礼金0円、原状回復費0円）を行う。
• 家賃設定を周囲の相場に合わせ、適正価格にする。

POINT4対策に要した概算費用

• 門扉工事：3.5万
• 駐輪場 砂利引き：3万
• 室内フローリング工事（1室当り）：10万
• エアコン工事（1室当り）： 6.5万
• 給湯設備工事（ガス会社のサービス）：無料